どうすればうまくいく？マンション売却について初心者にもわかりやすく解説

ここでは初心者の人が分かるようマンション売却の知識をご紹介していますが、マンションを売るとなったとき真っ先に思いつくのが不動産会社ではないでしょうか。不動産会社は仲介業とよぶ業種で、売却の場合は購入者と売主の間に入り仲介を行う会社です。この場合、仲介手数料を支払うことになりますが仲介手数料は販売価格の3％と6万円を合計した金額で、これに消費税が課税されます。仲介業者は、売主と買主両者からこのような手数料を受け取り事業を行っているわけです。

マンションの売却を決めたら自分の住まいの状況と相場を調べてみよう

マンションに住んでいる人が一戸建てに住み替えるときには、自宅の売却を不動産会社に依頼するのが一般的です。また不動産会社が査定をしてくれますが、所有者自身も相場を調べるのが理想的です。特にマンションを売るときに所有者が価格動向を把握することで、不動産会社や購入希望者との交渉も行いやすくなるからです。インターネットで公開されている売り物件の情報を調べるのが、最新の価格動向の概要を知るための基本です。ところが実際には値下げ交渉が行われることも多く、取引が成立した価格が表に出ないこともあります。けれども売却をサポートする会社に問い合わせると、自宅マンションを売る場合の価格などの丁寧に教えてくれます。しかし中古マンションの価格は建物や室内の状況で大きく変わり、需要と供給によっても激しく上下します。地元の不動産会社とこまめにコンタクトを取って情報収集をすると、自宅を売る場合にも有益な価格情報が得られます。

マンション売却で買主に渡す前にローン返済は完済するのかも確認する

マンション売却時には売主が買主に対して所有権を譲渡すると同時に、所有権に基づく債務や負担も買主に引き継がれます。売主が購入する際に利用したローンが残っている場合は、買主に引き継がれます。したがって売主は先にローン残高を完済する必要があります。もしローン残高がある場合、売主は完済するための資金を用意するか、価格から残高を差し引いた金額で売却することになります。 買主双方が住宅ローンを利用している場合はどちらのローンを優先して完済するかを協議する必要があります。この場合は買主双方が金融機関と交渉し、優先順位を決定することになります。 所有権や抵当権の譲渡や債務の引継ぎがあるため注意が必要です。売主は前にローン残高を完済するか、価格から残高を差し引いた金額で売ることになります。売主と買主双方が住宅ローンを利用している場合は、優先順位を協議する必要があります。売主が完済のための資金を用意する場合は、返済に加えて手数料や不動産取得税、登記費用などの費用も考慮する必要があります。これらの費用を考慮して、売主は完済に必要な資金を事前に把握しておくことが重要です。 さらにマンションの調査や査定、契約書の作成など、複数の手続きが必要です。これらの手続きをスムーズに進めるためには、不動産会社や弁護士などの専門家のアドバイスや支援を受けることが望ましいです。

相続して手に入れたマンションを売却する場合売手の名義になっているかを確認

相続では、現金や預貯金だけではなく不動産を相続することもあります。 マンションを受け継ぐ人もいますが、そのまま住むこともできますし不要であれば他人に貸し出すことや売却で現金化することも考えてみましょう。 マンションを売る場合も、本人の名義になっていなければスムーズに売ることはできません。 相続した不動産は相続登記で名義変更する必要がありますが、これまでは特に期限やペナルティがなかったこともあり、長く放置しているという例も少なくありませんでした。 相続登記は受け継いだ不動産を被相続人から相続人の名義に変更する手続きです。2024年4月からは義務化され、罰則の対象になることもあるので手続きは早く済ませておきたいものです。 名義変更は、法務局で行うことができますが遺産分割協議がすんでいない場合はそれを済ませることも大切です。手続きには様々な書類も必要ですので、こちらも準備しておきましょう。 個人での手続きが難しい場合は、司法書士に依頼するとよりスムーズです。

マンション売却はすぐに実現できないし時間がどうしても必要であることを理解しておく

マンションを売却するためには、仲介を依頼する不動産会社を決めなければいけません。 不動産会社が決まったら査定を受けて売出価格を決定し、それから買い手を探し始めます。 買い手がすぐに見つかれば良いものの、よほど好条件のマンションでない限りはすぐに見つからないでしょう。 特に築年数が20年や30年ほどの古いマンションになると、長期戦を覚悟する必要があります。 運良く買い手がすぐに見つかっても、すぐに引き渡せるわけではありません。 買い手と価格などの条件面の交渉をする必要がありますし、住宅ローンの審査もあります。 マンションを現金で購入する買い手なら短縮は可能ですが、ほとんどの人はローンで購入するので、相手がお金を用意できるまで待たなければいけません。 このように売却が完了するまでさまざまな流れがあるため、開始から6ヶ月ほどかかる場合もあります。 そのため最初から6ヶ月ほどの長期戦を覚悟しながら、手放す計画を立ててください。

できるだけ早くマンション売却を行いたい場合は不動産会社に仲介を依頼する

相続などの事情でスピーディーにマンションを売りたいときには、仲介実績が豊富な不動産会社に相談をするのがポイントです。
最初に一括査定サービスを活用すると、迅速に高値売却が可能な会社を見つけることができます。
特に営業力のあるスタッフが多い不動産会社は、住み替えに伴うマンションの売却でも役立ちます。
しかしその時々で物件の価格は変化するので、マーケットの動向を調べたうえで売値を決める必要があります。
地域に密着した会社であれば、最新の相場を調べたうえで最適な値段で売ることができます。
必要に応じて購入希望者と積極的に購入すると、数週間程度で保有する物件を売ることも可能です。
そして希望するタイミングで買い手が見つからないケースでは、不動産買取を依頼するという選択肢があります。
査定のノウハウを持つ会社であれば、買取でも良い条件を示せます。
特に優良顧客を持つ会社を選ぶことで、物件の現金化もスムーズに行えます。

マンション売却について何社かの不動産会社に査定依頼をする

マンションを売却したいと考えている場合、何社かの不動産会社に査定依頼をするのが基本です。
もしかすると、そのマンションを購入したときの不動産会社に連絡して売却を進めることが最適というか、それ以外にはあまり考えない人も多いかもしれません。
この方法を完全に否定するわけではありませんが、少しでも高く売りたいと考えているのであれば複数の会社から見積もりを得ることは基本です。
これは何もマンションのような不動産だけに限らず、ある程度高額な商品で、しかも相場感が特に素人には分かりにくいものであれば何でも当てはまります。
例えばブランドもののバッグや時計、宝石などのアクセサリ類、中古のクルマやバイク、美術品や骨とう品といったもの全てに共通します。
こちらが素人であっても、複数の相手先に別々に見積もりを作成させることで、彼らの経験をうまく活用しながらだいたいの相場が分かることになりますし、基本的には最高値を付けた会社に売ればよいからです。

マンション売却を不動産会社に依頼する場合どのような媒介契約にするかが重要

マンション売却の媒介契約には、3種類あります。
一般媒介は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
しかしレインズへの登録義務がない、依頼主への報告義務がないなどデメリットが多く、あまりおすすめされていません。
専任媒介は特定の1社のみに依頼する契約で、レインズへの登録や定期的な報告義務があります。
専属専任媒介も基本的に同じですが、前者より依頼主へ報告する頻度は多いです。
ですがどちらも必ず契約した不動産会社を介してマンションを売却する必要があり、仲介手数料が絶対に発生するデメリットがあります。
このようにマンションを処分するときに選べる媒介契約には、メリットとデメリットがあります。
基本的には専任や専属専任がおすすめされますが、どれがマッチするかは物件や施主の希望によって変わるので、それぞれを比較しながら決めましょう。
ベストな仲介会社を見つけて契約を結べば、マンションもスムーズに処分できます。

マンション売却を行う際に交渉価格はやや高めに設定しておくこと

マンション売却を行う際、少なくとも最初の交渉価格はやや高めに設定しておくのが基本です。
交渉ごとなのですから、最初から全く折り合いがつくようなことはまずないと考えておくべきであり、両者が歩み寄って初めて合意に達するのが普通となります。
この際、もちろん種々の要素とか事情は関係してきますが、非常に物事を単純化して言えば、最初から低めの価格にしておくと、歩み寄った結果としてさらに安い値段でしか売れないことが十分に考えられます。
あくまで数字の上でのお遊びと思ってもらっても構いませんが、例えば当該マンションについて、ちょっと割安感のある3000万円を最初の交渉時の価格にした場合と、強気で4000万円の価格設定にした場合とを想定し、買い手がいずれのケースも2000万円なら買ってもよいと言ってきたとしましょう。
ここで単純平均すれば、前者は2500万円で折り合い、後者は3000万円で折り合うことになります。

マンション売却を行う際に売却時期をいつにするか見極めること

マンション売却は、時期の見極めが大切です。
中古マンションの需要は、一年の中で増減します。
取引件数が少ないタイミングで売りに出しても、すぐに購入希望者は見つかりません。
タイミングが悪いと売れ残ってしまい、値下げする必要も出てくるでしょう。
中古マンションの需要が高まるのは、年明けから春先までの季節です。
4月からの新生活を前に、中古マンションの購入を考える人は多くいるため、3月から4月をピークに年明けから徐々に需要が高まってきます。
取引件数は一年の中で最も多い時期なので、売却を考えているなら春先をめどに売りに出すと、スピーディーかつ高く手放せる可能性は高いです。
反対に需要が低下するのは、ピークを過ぎた4月の中頃から8月ぐらいまでです。
9月から年末にかけては、年内に引っ越しをしたいと考える人がいるため一定の需要があります。
しかし春から夏にかけての季節は不動産が動かない時期なので、このタイミングは避けるのがおすすめです。

マンション売却を成功させるためにはきれいであることが大切！内覧前に掃除をしよう

マンションの売却は、見た目の印象が大事です。
プロの査定では問題がない状態でも、購入希望者が訪れる内覧時には影響が大きくなります。
実際に見る前は購入の意思があった希望者でも、実物を見たら気持ちが変わることは多々あるので、内覧の前には室内を綺麗な状態にしてください。
マンションの室内を綺麗にするためには、掃除です。
掃除機を使ったり雑巾で家具や家電を拭くのはもちろん、窓も磨いてピカピカにしておきましょう。
第一印象に影響する玄関や玄関前も綺麗にしておくと、初見でマイナスの印象を与えることはありません。
また掃除をしておく以外に、無駄なものは片づけるのも重要です。
モノが多いとごちゃごちゃした印象を与えてしまい、実際の面積よりも室内が狭く見えてしまいます。
スッキリとした印象ならマンションは広く見えるので、できるだけものを減らすことも大切です。
綺麗な状態にして購入希望者を迎えれば、マンション売却は成功に近づきます。

マンション売却を始める前にリフォームはしないで無駄な出費を避けること

マンション売却を始める前に、古くなっている箇所をリフォームする売主は少なくありません。
実際に古いまま査定を受けると金額が下がりますし、見学に訪れた購入希望者の印象も悪くなるでしょう。
特にトイレやお風呂などの水回りが汚れているとマイナス要素が大きくなるので、始める前に綺麗に直しておきたいと思うかもしれません。
しかしマンションの売却では、売主自らがリフォームをするのはおすすめできません。
なぜなら綺麗に工事をしても、そのために必要になった費用を回収しながら売れるとは限らないからです。
つまり収支がマイナスになる可能性があるので、仲介会社が提案しない限りはそのままで売るほうが良いでしょう。
購入希望者の目線で見たときにも、一部分が綺麗になっているより価格の安い中古マンションを選びがちです。
一部には購入したマンションの気になる箇所は、業者に頼むのではなくDIYで直す人もいるので、無駄になりかねない出費は避けましょう。

室内に破損や欠陥がある場合マンション売却時に正確に申告すること

マンションを事情により売却する場合は、当たり前のことですが破損や欠陥はあらかじめ説明していく必要があります。
理由は売主の説明義務があるために、万一虚偽の申告をしていた場合は金額の請求があったりもするためです。
そのために最初からマンションの状況をしっかりと説明しておいた方が、後々のトラブルに発展しにくいといえるでしょう。
マンションの破損はもちろんのこと、気になることも話しておく必要があります。
非科学的ですが、幽霊の話などもある場合は、できれば話しておいた方が良いそうです。
こちらは証明がないために事故物件ではない限りは告知義務はないので本人の判断でも大丈夫といえます。
査定に響くから言いたくないというのが誰しもが本音ですが、どちらにしても後から請求が来るようになるでしょう。
買取の時点できちんと把握してもらうことで、スムーズな取引を取り行うことが可能です。
マンションを投資と考えている人も、ぜひ覚えておくと良いといえます。

マンション売却時にトラブルの原因になるのでその場での約束をすぐに取り交わさないこと

マンションを売却する際には様々な手続きや相手との交渉をしなければならないため、思っていた以上に大変な時間がかかって労力を必要とすることだけは覚悟しておかなければなりません。
また、面倒だからと言ってその場で直ぐに約束事などを交わしてしまうと、後になってトラブルの原因にもなったりするので注意が必要です。
マンション売却を安全に行っていく為には口約束はしないことが鉄則となるので、相手がどんな巧みな話術で交渉してきたとしても、仲介者を介さないで口約束をしてしまうことだけは避けることが大切になります。
それと、もしもお互いの話し合いのみで新たな条件を付け加えたい場合には、しっかりと書類を作成して契約書を作って証明として残しておくことをおすすめします。
そうすれば万が一トラブルが発生しても直ぐに対処できますし、制約を記載しておけばそれに従うだけで良くなるので、面倒なもめ事や言い合いなどを回避することができるようになるのでおすすめです。

マンション売却で期限内の確定申告は忘れないようにすること

マンションを売却した場合、期限内に確定申告を忘れないようにする必要があります。
もし忘れると追徴課税される可能性もあります。
正確に言えば、確定申告が必要なのはそのマンションを買ったときと売ったときの価格を比較して利益が出たときだけであって、売値のほうが安かった場合には必須ではありませんが、利益が生じた場合には申告しなければ脱税とみなされてしまう可能性がありますので注意が必要です。
マンションのような大きな買い物について、買うときであっても売る際であっても、銀行など金融機関を一切利用しないということは普通は考えられず、国税当局は個人の銀行口座を1円単位まで把握する権限を持っていますから、ごまかしは一切きかないと考えて下さい。
ちなみに、損失が生じた際は申告は必須ではないものの、申告することでその年度の給与所得などと合算して計算し、税金の還付を受けることができる場合もありますので、実施したほうが良いこともよくあります。